Быстроразвивающаяся экономика, мягкая налоговая политика и высокий уровень жизни привлекают в ОАЭ людей со всего мира и Россия — не исключение. В 2022 году россияне купили рекордный объем недвижимости в Дубае — было зарегистрировано свыше 86 тысяч сделок. В 2024-м интерес у сограждан к приобретению жилья в Эмиратах сохраняется. Кто-то таким образом планирует заработать на перепродаже или сдаче в аренду, кто-то покупает дубайские апартаменты и виллы для личного пользования. Вне зависимости от того, с какой целью вы решили стать обладателем квадратных метров, каждому нерезиденту надо учитывать юридические особенности сделки. О них мы расскажем ниже.
Freehold и Leasehold
Иностранцы могут приобрести недвижимость в ОАЭ только в специально разрешенных для этого свободных зонах — Freehold или Leasehold.
В зонах Freehold гражданин любой страны имеет право купить недвижимость и впоследствии сдать ее в аренду, передать по наследству, подарить или просто продать. В зонах Leasehold иностранцы могут взять недвижимость только в долгосрочную аренду — до 99 лет. Поэтому, если вы собираетесь приобрести жилье через частное лицо, а не у лицензированного застройщика, обязательно удостоверьтесь в своем праве покупки недвижимости в конкретной локации. И сделать это лучше всего до внесения залога.
В топ наиболее популярных свободных зон Дубая входят такие районы как Dubai Marina, Business Bay, Palm Jumeirah, Damac Hills, Dubailand, Arabian Ranches, Al Barari, Downtown Dubai, Dubai Creek Harbour, Al Furjan.
Законная передача прав собственности
В соответствии с законами ОАЭ все сделки с недвижимостью должны пройти через Земельный департамент Дубая (DLD) и быть зарегистрированы во «Временном реестре». При отсутствии такой регистрации сделка признается недействительной, даже при наличии на руках договора купли-продажи, залога или аренды. Даже если свободная зона ведет собственный реестр недвижимости, это не отменяет требования регистрации сделки в DLD.
Для регистрации передачи права собственности или заключения договора аренды (Ejari) обе стороны сделки встречаются в офисе Земельного департамента Дубая лично или онлайн в специальном мобильном приложении. При этом, если речь идет о купле-продаже вторичной недвижимости, на руках и у продавца, и у покупателя должен быть Сертификат об отсутствии претензий (NOC). Этот документ подтверждает, что у застройщика нет возражений относительно данной сделки.
Формы договоров
В ОАЭ все договоры, связанные с куплей-продажей недвижимости, промаркированы пятью латинскими буквами.
Cоntrасt А — это соглашение, которое заключается между собственником квартиры и агентом. В нем содержатся все сведения о квартире, информация о продавце, указывается вознаграждение агента за сделку и ожидаемая цена продажи.
Cоntrасt B — соглашение между агентом и покупателем. В нем содержатся данные об объекте, его стоимость и размер комиссии агента.
Cоntrасt I — соглашение между агентами, каждый из которых представляет интересы противоположной стороны сделки.
Cоntrасt F — это основной договор или «Меморандум о взаимопонимании» (МОU). Если при проведении одной и той же сделки уже есть контракты «А» и «В», агент продавца может объединить их и создать Cоntrасt F. В нем указывается все данные об объекте недвижимости, реквизиты сторон, цена и другие важные условия сделки.
Cоntrасt U — документ, который фиксирует расторжение агентского контракта.
Если вышеупомянутые документы представлены на двух языках, например, арабский и английский, рекомендуется сделать перевод обеих версий. Сопоставив содержимое, вы будете уверены, что в них не закралась ошибка, которая может обернуться лишними хлопотами.
Особенности покупки первичной и вторичной недвижимости в ОАЭ
В ОАЭ принципиально разный порядок оформления сделок с недвижимостью на вторичном и первичном рынках.
При приобретении недвижимости в строящемся доме покупатель получает зарегистрированные права на объект только после внесения аванса в размере 20% от его стоимости. После покупатель уплачивает 4-процентный регистрационный сбор в Земельный департамент Дубая (DLD). Затем следует заключение договора купли-продажи и получение свидетельства о праве собственности на объект незавершенного строительства (OQOOD). По окончании строительства и ввода в эксплуатацию, покупатель должен внести остаток суммы от стоимости жилья и получить уже свидетельство о собственности (Title Deed).
Все сделки с недвижимостью на вторичном рынке должны проходить через агентов или компании с брокерской лицензией. По достижении устных договоренностей между сторонами, участники сделки подписывают три документа в Земельном департаменте Дубая — Cоntrасt А, Cоntrасt B и Cоntrасt F. Также они запрашивают у застройщика Сертификат об отсутствии претензий (NOC). Далее идет подписание договора и регистрация его у нотариуса.
Необходимые документы
Для заключения договора купли-продажи — Cоntrасt F — покупателю-иностранцу необходимо предоставить пакет документов. Среди них:
— копия загранпаспорта;
— действующий номер телефона;
— адрес электронной почты;
— доверенность, если сделку осуществляет представитель покупателя;
— депозитный чек в размере 10% от стоимости объекта.
Со стороны продавца необходимы следующие документы:
— оригинал паспорта;
— соглашение о продаже или первичный договор в случае покупки строящегося объекта;
— документ, подтверждающий право собственности при покупке вторичного жилья;
— сертификат от застройщика об отсутствии возражений (NOC).
Полезные рекомендации
Перед покупкой недвижимости в Дубае необходимо знать некоторые тонкости.
Во-первых, при выборе новостройки необходимо тщательно проверить застройщика: изучить о нем отзывы, посмотреть сколько объектов он уже возвел, узнать довольны ли жители качеством уже сданного жилья.
Во-вторых, сделки на первичном рынке рекомендуется совершать через эскроу-счета. Это существенно снижает риск столкнуться с недостроем или банкротством девелопера.
В-третьих, стоит учитывать, что задержка сдачи объекта — обычная практика. Застройщик на законных основаниях может перенести сдачу на срок до 1 год.
В-четвертых, при покупке вторичного жилья обязательно надо проверить, полностью ли ее оплатил текущий продавец.
Ну и напоследок стоит учитывать, что при приобретении уже готового объекта, покупатель получит свидетельство о собственности за семь дней. Но, если он покупает недвижимость в строящемся доме по переуступке прав, то этот срок увеличивается до месяца. Ведь в этом случае договор купли-продажи переоформляют на имя нового покупателя через застройщика.
